【コラムvol.1】コロナショック! これからどうなる賃貸経営? ~新規投資タイミングと投資エリアの考え方~

2020年4月13日

 
 
 
 
 
 

オリンピックの延期、政府による非常事態宣言など、市況が慌ただしくなってきましたね。教科書に記載されている経済サイクルは、大雑把には①~⑥の繰り返しといわれています。

 

①不況期の経済対策(金融緩和=利下げ、国債買い入れ)
②株式価格の上昇
③不動産価格の上昇
④景気のピークアウト(景気後退期)
⑤株式価格の下落
⑥不動産価格の下落

 

2月末より株式の急速な下落に合わせて、都市部のプライムビル、ホテルが投資対象のJ-REITも一気に下落、4月8日現在で株価と連動してやや押し戻しているものの、おそらく長期的な不況トレンド入りするという見方が一般的ではないでしょうか?・・・つまり、不動産投資家の皆様の多くのご意見はこれから下がる!!という結論に達しそうです。

 

図1_丸山アーバンコラム_コロナショック!これからどうなる賃貸経営?.png

 図1)日本の10年物の国債利回り

 

図2_丸山アーバンコラム_コロナショック!これからどうなる賃貸経営?.png

  図2)日本株式とリートの推移


原理原則で言えば、下がるためには上がる必要があります。

でもちょっと待ってください、果たしてそうでしょうか?

「上がったから下がる」のです。

裏返すと、「上がっていなければ下がらない」のです。

こちらをご覧ください。

  

 

バブル期以降の藤沢鵠沼エリアは安定地価推移を継続中

 

ユーミーらいふグループが物件を供給する、藤沢鵠沼エリアの地価動向を表すグラフです。

日本中が浮かれていたバブル期(1988~92年くらい)の不動産価格は、高度経済成長、人口ボーナスのハイライト期であり異常な相場を形成していましたが、バブル崩壊後は2000年代前半まで地価は下落の一途をたどり、それ以降は、年平均で見ると実はほとんど価格変動していないのです。リーマンショック(2008年)、東日本大震災(2011年)があった年に若干の変動がありましたが、データを並べてみると意外と軽微な影響にとどまっているのがお分かりになるかと思います。

そこで、私共ユーミーらいふグループが、なぜ湘南エリアに限定して事業展開しているのかの秘密をお伝えしたいと思います。

 

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 図3)藤沢市鵠沼地区の公示・基準平均地価の年度ごと推移(画像 土地代データより)

 

 

 

不動産投資先として湘南エリアが魅力的な理由

 

①神奈川県は、東京都市経済圏として東京都に次ぐ経済規模を誇ります

平成28年の内閣府のデータによると、神奈川県内総生産は約34兆6600億円で、東京都の県内総生産は104兆4700億円の約1/3に留まるものの、同じく東京経済圏内の千葉(約20兆3900億円)、埼玉(約22兆6900億円)の1.5倍の経済規模を誇ります。

 

→特に、湘南エリアを中心とする神奈川県南部は、東京経済圏の中心部である、横浜~川崎~都内のベッドタウンとして、今後も良質な住宅需要が旺盛と予想され、居住系の収益不動産運用については、今後も安定的であると推測されます。コロナ騒ぎの影響で、世の中に在宅ワークの標準化が進むと、「職住近接」にこだわる必要性が減るため、東京にもアクセス可能な範囲で、より快適な住環境を求めるニーズが顕在化すると考えられます。


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②今後も増え続ける湘南・藤沢の人口「湘南の中心部である藤沢市の人口は、2030年まで増加の見込み」

2030年にピークを迎えた後、減少に転じる見込みですが、少なくとも2045年までは、2020年現在の人口が維持される見通しです。

 

→つまり、湘南エリアの良質な住宅であれば、人口減少による空室リスクも限定的と考えられます。ちなみに、都市中心部にある商業、オフィステナント系物件については、景気後退で企業活動が止まると、企業撤退、賃料下落リスクに直面しますので、家賃居住系の方が安定・安全性が高いと言えます。

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図4)人口統計の推移(※藤沢市定例記者会見資料から抜粋)
 

③地価が安定しているエリアに集中投資

2017年の路線価(銀座の鳩居堂前)が、4032万円/㎡を付け、25年ぶりにバブル期を超えたとのニュースは記憶に新しいと思いますが、2012年ころより上昇に転じた東京都心部の地価は、そろそろピークアウトが近いと考えられています。一方で、湘南エリアの地価、特に駅前商業系を除いた住宅実需エリアについては、若干の変動はあるものの、そもそも高騰していないので、ここ20年間の平均価格との乖離が少ないため、景気後退期に入ったからと言って地価の暴落リスクが少ないと推測できます。

 

→つまり、景気後退による地価下落を待つよりも、良い土地さえ見つかれば、できるだけ早く始める方が、経済合理性が高いのです。


④湘南エリアに特化したユーミーらいふグループのネットワーク総合力

ユーミーネット、アパマンショップ、イオンハウジングの3ブランド、32営業拠点を県内に展開し、2019年の賃貸契約数8,227件は、神奈川県内で4年連続198位。ユーミーClass、湘南らいふ管理を中心とした、グループ建物管理戸数は県内第二位ですが、2020年中には20,000戸を超える見通しとなっており、間もなく県内一位のJAグループ(21,000戸)をキャッチアップする計画です。さらに2020年4月1日現在の管理物件入居率はなんと98%の圧倒的な実績を誇ります。

 

→当社の選んだエリアであれば、どんな時代でもオーナー物件の満室経営に自信があります。

 

 

まとめ

 

たとえば、今日「1,000万円」もらうのと、1年後に「1,001万円」もらうのと、どちらの方に得でしょうか? 

仮に物価や地価が大きく変動しないとすると、0.1%の金利で銀行に預金しておくのと、7%の利回りの不動産を購入するのでは、一年後の元本1000万円に大きな差が生まれます。 もし1年後に物件価値が7%下がってしまったら運用結果は銀行預金と同じだったことになりますが、そもそも当社の注力エリアで「毎年7%ずつ」物件価値が下落することはあり得ませんので、長期で運用する前提の不動産投資の場合、一瞬の点で見た地価の下落によるリスクは実はとても限定的なのです。

 

地価が安定しているのに、住宅実需が旺盛な湘南というのは、日本でも有数の不動産投資に最適なエリアといえます。


コロナ騒ぎ、景気後退により、不動産価格自体は下落が予想されていますが、エリア選定を間違えなければ、賃貸需要が急激に落ちるわけではありません。
景気の良し悪しで購入するタイミングを決めるのではなく、現在購入するのと5年後に購入するのとでは、どちらが資産を増やせるかなどを軸に検討してみてください。
融資環境が引き締まっている昨今でも、パートナーとなる事業者をしっかり選定し、戦略をたてて臨めば、どんな市況でも最良の結果が導けると思います。

 


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