【コラムvol.2】ポートフォリオ見直しで与信力アップ! ~借りられる人と借りられない人の差ってなに?~

2020年4月21日

 
 
 
 
 
 

これから保有物件数を伸ばしたい投資家方々は、ここ1年くらいで銀行の融資姿勢がガラリと変わってきていることを体感されているのではないでしょうか?

 

不正融資問題による市場の影響は継続中

直接的原因はご存じの通り、某業者と銀行による不正融資事件のあおりによる、金融庁からの通達によると言われています。 やはりあの事件が、不動産投資業界にかなりのインパクトを与えたのは確かです。 このこと自体は不動産投資の雑誌や関連サイトなどでも話題になっていたので、今更話題にするほどのことではないですね。

 

ただ、当社が普段、金融機関と情報交換している中で、支店の前線の方や支店長から最新のお話を聞言いて感じるのですが、銀行はむやみやたらに融資を締め付けているわけではないようです。 銀行は当然お金を貸すのが仕事ですから、お金を借りてもらわないと困るのですが、昨今の低金利時代、まとまった融資残高と、ソコソコの金利を取りながら、物件に一番抵当を付けて安全性も担保できる効率の良い融資先は、やっぱり不動産なのも事実です。

 

不動産投資目的や事情に応じた融資条件

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余談ですが、当社は収益不動産の取り扱いがメインですので、いわゆるマイホーム関連の物件は取り扱っていないのですが、銀行の前線のお話を聞いていると、「ところで、住宅ローンの案件ありませんかねえ?」的な相談を逆に受けることがあります。 案件の安全性(特に住宅ローンのような)によっては是非融資したいというわけです。 特に住宅ローンの場合、35年フルローンで1%を切る金利も珍しくありませんが、貸す側の理論に立つと金利は低くても不動産担保債権の「安全性」についてはかなり魅力的なようです。 国民に住宅を供給するという社会的大義名分もありますから、融資残高を増やしても金融庁に目を付けられる心配もありません。

 

なので、いわゆる属性面では、少なくとも3年程度の勤続年数があり、収入と返済比率が適正であれば、個人事業主でも借りられたりします。
(これを収益物件取得に悪用して与信にキズ付けた方もいらっしゃるようなのでお気を付けください・・・。)
一方で、不動産投資用のローンについてはどうかと言うと、住宅ローンとは違い、与信審査のハードルが別格に上がります。 兼業大家さんであれば、収入とお勤め先そのもの与信力に加えて、配偶者、子供の有無(保証人や相続する人がいるかどうか)、他に担保となる物件を持っているかどうか、など確認は当然として、「事業性」そのものに着目した評価を行っていきます。 

 

不動産投資=「事業経営」である理由

不動産投資とは、まさに「不動産賃貸業」における設備投資ですから、れっきとした「事業経営」なのです。 ということは、町工場に設備投資のお金を貸すのと同じように、社長(あるいは事業主)の信頼性、経営手腕をはじめ、将来性、財務諸表の見極めを行うために、頭のてっぺんから足の爪の先まで徹底的に調べなくてはいけません。 同じ不動産であっても収入が安定していると簡単に借りられる住宅ローンとは、そもそも融資に対する考え方が全く違うのです。 実はこの視点をお忘れになっている投資家の方や収益物件販売業者がとても多いのです。 なぜなら投資家は買うことがゴールになっている一方で、業者は売ることがゴールになっているからです。 

 

では、ここまで読み進めてこられた賢明な投資家の皆様はどうするべきでしょうか?

 

どんな事業でも、事業存続のそもそもの目的は、キャッシュフローの最大化と言っても過言ではありません(たまに、損益計算書と混同される方がいらっしゃいますのでご注意ください)。 ですので、すでに複数物件お持ちの場合は、物件ポートフォリオをメンテナンスしながら、キャッシュフローを最大化しなければなりません。 実は銀行が最も着目しているのは、このポイントなのです。

 

賃貸経営にはキャッシュフローが必要不可欠

賃貸経営におけるキャッシュフローの定義は以下の通りです。

【営業キャッシュフロー】
事業を遂行することによる現預金の流れが該当します。賃貸事業がある程度しっかりと回っている場合、この部分はプラスになります。

【投資キャッシュフロー】
必要な設備投資(物件取得)による現預金の流れが該当します。賃貸事業を行うためには投資(物件取得、物件修繕)をする必要があるため、通常はマイナスになります。

【財務キャッシュフロー】
金融機関からの融資やその返済が該当します。 基本的には物件取得後に大きくマイナスした後に、返済として毎月一定額の元本返済により継続的にマイナスになります。
当たり前の話ですが、いくら表面利回りが良くても、中途半端な物件を取得して、空室が埋まらなかったり(営業CFがマイナス)、修繕費が嵩んだり(投資CFがマイナス)、そもそも営業CFで賄えない返済だったり(財務CFは常にマイナス)すると、銀行員がそれをみれば一目瞭然なわけです。

 

年収が多少高かったり、自己資金を2~3割持っていたとても、実はそれは一過性の要素にしか過ぎないのです。 なかなか二棟目が実現しない方の原因は実はここにあります。少なくとも簡単に借りられた時代に、「買える物件」に手を出されてしまった方には、これからちょっとした苦難が待ち受けている可能性が高いです。 キャッシュフローの問題以外にも、物件評価額が担保能力を超えた「債務超過」という二重苦になっているケースもあります。

 

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ユーミーらいふグループは、元々湘南エリアの資産家(いわゆる地主)様の土地資産運用や相続対策のために始めたアセットコンサルティングを原点として、資産家、投資家の皆様の不動産ポートフォリオ強化に40年以上貢献してきました。

 

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